记者 孔垂炼 张红波

随着近期昆明市公租房公司推出的昆明首个国企租赁住房业务品牌——“惠客”长租公寓的悄然亮相，昆明住房租赁市场在变局中进一步升温。

今后，昆明出租居住房屋，要以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，也不得按照床位出租。而原始设计为厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室等其他空间的，不能出租供人员居住。

这是5月1日起将正式实施的《昆明市居住房屋租赁管理办法》明确的租房新规。此举意味着，昆明房屋租赁市场走向规范化发展是必然趋势。

本报记者注意到，随着近期昆明市公租房公司推出的昆明首个国企租赁住房业务品牌——“惠客”长租公寓的悄然亮相，昆明住房租赁市场在变局中进一步升温。

力促行业规范化

实际上，今年4月以来，昆明市在住房租赁方面动作频频。先是由昆明市公租房公司面向“中等收入人群”推出了长租房源，紧接着，《昆明市居住房屋租赁管理办法》又适时出台，对长期模糊的房屋租赁市场进行了总体规范。

该《办法》对租赁双方的行为规范均进行了细化明确，出租居住房屋，每个房间居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。对于房东一方，则是明确出租房屋后，要依法主动向税务部门纳税。此外，违反规定又逾期不改正的，由城管综合行政执法部门处以5000元以上3万元以下罚款。

此外，居住房屋租赁凭双方当事人签订的租房合同，将由市住房城乡建设行政管理部会同市工商行政管理部门制定，并明确居住房屋出租人自居住房屋租赁合同订立之日起30日以内到辖区住房城乡建设行政管理部门或流动人口服务管理中心办理居住房屋租赁登记备案手续。

一个不争的事实是，近年来，由于昆明房价频频上浮等因素，快速推动了房屋租赁市场走向火爆。不过，长期以来，在昆明的住房供应体系中，租赁市场无论是供给还是管理，一直是个明显的短板，出租房乱相屡现不绝，而昆明市房屋租赁法规与管理手段也曾一度滞后。

本报记者梳理发现，2002年公布的《昆明市城市房屋租赁管理办法》对应租赁市场的新变化已显陈旧，由于年代已远，其当初也仅是对租赁行为和权责方进行了原则性的界定与指导，虽然规定了租房要备案，但执行力度并不强。

2011年施行的《云南省商品房屋租赁管理实施细则》虽然规定以原设计的房间为最小出租单位，保证人均租住面积，非居住空间不得出租等内容。但是，由于没有细化执行标准和强制性推行，在实际操作中差强人意。

可以预见的是，新政的出台，将促进昆明市住房租赁市场朝着规范化、合法化方向发展，此前野蛮生长的行业乱象将经受市场洗牌。

市场格局生变

在“租购同权”的政策驱动和时代背景下，昆明房屋租赁市场格局也在悄然发生变化。

4月16日，昆明市公租房公司宣布推出首个国企租赁住房业务——“惠客”长租公寓，首批长租公寓5月底上市，推出352套房。一室户型月租金为749元起租，两室一厅户型月租金为898元起租，相对市场价格更具优势。

值得关注的是，本次上市的“国家队”出租房，明显带有多元化租房业务的使命。比如，此次推出的“惠客”长租公寓主要面向城市中等收入人群，“产品更贴近于创业就业的大学生、青年白领等有住房刚需的用户。”计划要开发的“惠寓”则面向中等偏上收入人群，主要服务市级招商引资项目的人才引进以及在昆商旅人士的需求，另一种“惠禧”公寓主要定位于服务“城市精英阶层”。

近年来，昆明主要致力于大力发展房屋销售市场，房价一路攀升。而与此形成强烈反差的是，住房租赁市场野蛮无序生长，房东随意涨价、中介从中牟利、租房合同随意变更或形同虚设等住房租赁市场乱象普遍存在。

此次出租房“国家队”的到来，无疑将在一定程度上缓解租房人群的需求，对出租房市场形成有益的补充。通过“国家队”来提供租赁住房，在房屋品质和管理上或许能得到较好的规范和提升。

昆明新亚起航房屋租售中介公司的方先生在接受本报记者采访时则表示，5月份即将推出的“国家队”长租房，也许会对散租房造成影响，不过，以目前昆明的租房市场来看，“国家队”很难在短时间内占据整个市场的主要份额。

此外，昆明市公租房公司透露，至2020年，其运营的租赁住房可达1.5万套，届时将形成一个房源布局合理，租金价格稳定、服务品质规范的租赁住房体系。

本报记者注意到，今年3月20日，昆明警方宣布放宽政策，昆明市主城四区租赁合法稳定住所并在昆明市缴纳3年养老保险的人员可以直接落户，在呈贡区租房落户的，还放宽了缴纳养老保险的年限。种种迹象表明，“租购同权”正一步步从理想接近现实。

业内人士认为，类似宽松政策的加速释放，覆盖了更多需要关照的社会族群，对租房市场无疑将形成一波利好。同时，也近在逐步缓解昆明房价缓步走高的现实焦虑。