记者 孔垂炼

随着房地产渐入存量时代，传统以营销为导向的开发模式逐渐难以为继，文旅地产何去何从，已成为云南业界相关人士不得不考虑的问题。

当前，在乡村振兴战略和特色小镇建设如火如荼推进过程中，云南文旅地产持续“高烧”，大有卷土重来之势。然而，随着房地产渐入存量时代，传统以营销为导向的开发模式逐渐难以为继，文旅地产何去何从，已成为云南业界相关人士不得不考虑的问题。

正如国家旅游劳模大师、云南旅游职业学院教授姜若愚所言，文旅地产也好，特色小镇也罢，它代表的不仅是地产，更要求文化产业、旅游业、房地产业三者结合。对行业而言，特色小镇或文旅地产项目推进得当，既能产生新经济、新动能，又能创造宜居宜业宜游的发展新空间；推进失当，就有可能浪费资源、破坏环境、留下遗憾，故而需要及时规范纠偏。

“当前，云南需要加以警惕的是，若继续用盲目照搬、定位不清、无差异化、无特色亮点等方式推进，云南的大量特色小镇项目或许也只能迎来被淘汰的命运。”姜若愚说。

大批文旅地产项目夭折

一段时期以来，我国旅游业以及文化产业长期同比高速增长，吸引了众多房企进军文旅地产领域。然而，在2012年到2014年的全国文旅地产疯狂发展之后，行业迎来2015年“大萧条”，盲目跟风、经验匮乏、照搬传统地产盈利模式等各方面因素，均造成市场无情“洗牌”，让大批文旅项目被“扼杀”在摇篮里。

2012年，云南兴起文旅地产开发热潮，一次性出现了10个最小体量也高达1600亩的文旅项目。截至2015年，其中就已经有部分项目销声匿迹。

回顾2012年-2014年，全国包括云南就已进入了文旅地产的疯狂发展期。据国家统计局此前公布的数据显示，2012年-2014年我国年均新增文旅地产项目近2200个，平均增速高达83%，截至2014年年底，全国文旅地产项目合计7965个，其中大型在售项目有589个，这些在售项目平均存量达到2043套，而平均去化速度仅有12套/月，完成存量去化需要14年之久。

就云南而言，2012年4月，省政府提出了十大历史文化旅游项目建设，预估总投资近千亿元，并且遍布昆明、曲靖、玉溪等8个州市。但是，除了昆明古滇历史文化旅游项目（古滇名城）、大理古都历史文化名城（大理王宫）、玉溪澄江帽天山历史文化旅游项目（欢乐大世界）3个项目仍在继续推进中，其余7个文旅项目均无明显实质性进展。

本报记者梳理发现，截至2015年中旬，总占地3224亩的曲靖三国历史文化旅游项目，自2014年1月开工就几乎没有明显进展；总占地3569亩的广南地母历史文化旅游项目，开工最早，自2013年1月动工之后，进展几乎没有；元谋古人类历史文化旅游项目，体量最大，总占地27395亩，相关进展信息寥寥无几；禄丰恐龙历史文化旅游项目总占地7032亩，2014年11月开工之后，进展停滞在前期工作阶段；总占地14000亩的西双版纳南传佛教历史文化旅游项目，其动工消息迟迟不见；普洱茶祖历史文化旅游项目，未有明显进展消息；而总占地4100亩的巍山南诏历史文化旅游项目，也中断了推进消息。

以上7个云南本土文旅地产项目，在2015年几乎全部停滞。此后，其中的元谋项目在2016年1月举行了奠基仪式，普洱项目建成柏联普洱茶庄园和柏联精品度假酒店，巍山项目的部分项目由巍山县政府自筹资金动工建设。但时至今日，这3个后续略有进展的项目也鲜有消息传出。

回顾2015年发生的行业“洗牌”，造成了全国及云南多个文旅地产项目被淘汰。从2017年起，全国和地方规范文旅地产的政策相继出台。可见，2015年的文旅地产开发低迷期，对行业的冲击不言而喻。

文旅地产是泛地产的一种概念，也是地产和其他行业的结合体，比如旅游行业和地产结合，就成为旅游地产。从目前的情况来看，文旅地产已不新鲜，只要有文化旅游的地方，就可以做文旅地产。但实际上，有的旅游地产却在破坏当地的旅游资源。

“文旅地产要对当地文旅资源做补充，不能本末倒置。”姜若愚说，云南的旅游在自然和人文方面都较为充足，但不论中央、地方或乡镇，都要深入了解自己的定位与核心竞争力，先梳理再规划，大地方做大，小地方做小，人多的地方做大，人少的地方做小，即使“小而精”也能做强。

文旅地产，从几十万平方米甚至到几平方公里的开发，周期一般需在3年-5年以上才能形成规模效应，而大部分项目前期基础设施落后，配套不完善，不能像市区住宅楼盘一样进行预售。因此，必须找到一种全新的开发模式。

在姜若愚看来，无论是文旅地产还是特色小镇，要想有所发展，必须考虑3个层面：首先，政府要相应地用政策控制行业动态；其次，地产商要找到项目定位以及利润点；最后，保护资源，做出差异性。

警惕特色小镇盲目开发

近年来，随着国家、云南省对特色小镇建设支持力度的不断加码，打着“特色小镇”项目旗号大肆进行文旅地产开发的势头，似乎又卷土重来。

仅今年3月份，云南就至少有3个超千亩级别的特色小镇项目进入行业视野。包括面积约5000亩的昆明市文旅大盘春湖国际项目，规划面积高达8190亩的安宁市温泉楸木园、牧羊湖片区的复合型特色旅游度假小镇项目，规划面积4905亩的泸西县城子古村特色小镇，瑞丽市竞翔信鸽智慧特色小镇等。

得益于政策的加持和资本的推动，巨大的行业张力吸引着越来越多的开发商加入特色小镇的开发。2017年4月，省政府出台了《云南省人民政府关于加快特色小镇发展的意见》，其中提出，云南力争到2019年将建成20个左右全国一流的特色小镇，80个左右全省一流的特色小镇，并且省财政对每个特色小镇建设安排1000万元启动资金。

不难发现，云南特色小镇近年来纷纷启动，其建设热潮也愈演热烈，项目开发主体既包括本土大、小房企，全国百强巨头，也包括实力与资质皆一般的企业混迹其中“钻空子”，而相关部门此前多次强调，不得借特色小镇之名变相搞房地产开发。

国家发展改革委会同有关部门在2017年对各地区特色小镇和小城镇建设进行了大量实地调研，发现需要引起高度关注、及时规范的一些突出问题。主要表现为7个方面：包括概念不清、定位不准；盲目发展、质量不高；同质化严重、特色不鲜明；政府主导倾向明显、市场化不足；重物不重人、搞形象工程；盲目举债、积累债务风险；房企过度参与、小镇地产化。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令此前表示，特色小镇建设最大的一个问题是模仿、复制、上规模的建设方式。本来特色小镇是想差异化发展的，但现在同一主题的小镇一口气报上来一大堆，和他们的初衷有很大的差别。地产商跟着到处在做特色小镇，但除了做特色小镇，他们还有一个心思就是把土地拿到手。

今年1月31日，省委副书记、省长阮成发针对云南特色小镇建设的问题明确表态，云南原来打算在3年内打造的105个特色小镇，现在看应根据当前推进的情况作一些调整，对滥竽充数、变相搞房地产开发、突破生态红线等不符合政策要求的，要坚决淘汰。

今年3月，国家发改委在印发的《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中表示，对已公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇，开展定期测评和优胜劣汰。其中，增加政府债务风险的、房地产化倾向严重的、简单堆砌和碎片化开发的、无鲜明特色的、脱离实际照搬照抄的特色小镇将被淘汰。

这意味着已公布的499家特色小镇部分面临淘汰风险。其中，云南占据13个，包括楚雄州姚安县光禄镇、大理州剑川县沙溪镇、玉溪市新平县戛洒镇等项目。

云南经济日报