记者 孔垂炼

对比去年10月发布的“昆八条”，此次出台的“昆十一条”从内容上增加了三条，限售范围更广，也可理解为“调控升级”，剑指炒房族。

最新出炉的昆明“限售令”（又称“昆十一条”）自3月1日印发以来，引发了民众和市场的强烈反应。本报记者注意到，这份由昆明市政府办公厅发布的楼市调控文件全称为《昆明市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知共十大项，十一条具体内容，涵盖“主城二环内限售”“下调公积金贷款额度”“二套房公积金最低首付款比例不低于50%”等方面。

就在“昆十一条”发布当天，《昆明市商业性个人贷款最低首付款比例调整方案》随即出台，对昆明市主城五区及三个国家级开发区实行差别化住房信贷政策。其中，首套房商业贷款的最低首付比例仍为20%，拥有1套住房且未结清贷款的最低首付比例调整为45%，三套及以上的暂停发放商业贷款。该政策2018年3月2日起执行。

综合来看，这份文件是在继去年10月呈贡区限售，及昆明区域房价连续上涨近20个月（综合自国家统计口径）后，实施的又一楼市调控新政。从内容及实施力度来看，进一步扩大了二手房限售区域，降低了公积金贷款额度，意在抑制炒房行为及房价过快上涨。

不过，在云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研看来，以调整公积金贷款额度、轮候期、首付比例来抑制房价过快上涨，长期效果如何还有待观察。但总体而言，昆明市仍然还缺乏一套用于调控房价的长效机制。

4个多月内连发两份楼市限售政策

本报记者注意到，去年10月12日，昆明市人民政府办公厅发布了一份关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，宣布在呈贡开始实施新购住房取得不动产证满2年才能上市交易的限售政策，同时调整公积金贷款受理条件，将缴存年限从满6个月延长到了满12个月才可申请公积金贷款。

当时，业内普遍认为，此举为释放昆明楼市调控信号，未来或将有密集调控政策出台。时隔4个半个月后，人们的预测有了答案。昆明最新出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，显然是基于去年10月《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台后的延续和补充。而对比去年10月发布的“昆八条”，此次出台的“昆十一条”从内容上增加了三条，限售范围更广，也可理解为“调控升级”，剑指炒房族。

本报记者梳理发现，对比去年出台的“昆八条”，今年的“昆十一条”明显扩大了限售范围和时间，范围从呈贡扩大到了主城二环以内及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域等热点板块，昆明主城二环以内区域以及南市区实施3年限售政策。

其次，去年的“昆八条”对于公积金贷款的调整仅调整“贷款受理条件”，将缴存职工足额缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上可以申请贷款调整为缴存职工足额缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上可以申请贷款，而“昆十一条”则在延续前政策的基础上，增加了轮候期，并下调了贷款额度。住房公积金贷款最高额度由“单职工缴存家庭40万元，双职工缴存家庭80万元”下调为“单职工缴存家庭30万元，双职工缴存家庭50万元”。

此外，新政中还包含完善差别化信贷政策、预售环节土地抵押管理、限价商品房、培育住房租赁市场等内容。

通知还明确，将进一步加大对房地产市场秩序专项整治力度,严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。对捂盘惜售、投机炒作、虚假宣传、违规销售、哄抬房价等违法违规行为坚决予以打击,切实维护房地产市场稳定。

楼市调控仍缺乏治本之策

本报记者注意到，为配合《昆明市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》文件的有关调控措施，经云南省市场利率定价自律机制核心成员2018年第二次工作会议审议，对昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区的差别化住房信货政策作出了新的调整。

居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，仍按原政策执行，最低首付比例为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭再次申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例为45%；对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；新政自2018年3月2日起实施。

周大研认为，此次昆明楼市调控新政的出台在意料之中，直接原因还是“房价涨得太猛”。他分析称，自2016年以来，昆明房价一路猛蹿。数据显示，从2016年6月份开始，昆明房价同比、环比上涨，到今年2月，已经上涨了20个月，房价像这样持续上涨，且幅度如此之大，定会引起国家层面的关注，出台新的调控政策也是必然。

“加之自2016年下半年以来，多数一、二线热点城市房价上涨过快，2017年这些城市相继出台严格的调控措施后，大量资本从这些城市外逃，跑到了海南、云南，把这两个地方的房价炒起来了。从数据来看，整个云南省不仅是昆明，西双版纳、大理、普洱的房价也都在上涨。”周大研说。

他认为，从“昆十一条”具体内容来看，最为牵动普通市民神经的主要有两点。即：二手房限售范围扩大、限售时间延长；其次，就是公积金贷款政策的调整。

“新政出台对抑制昆明房价过热肯定会有一定效果,但据多个相关机构披露的信息显示，昆明房价主要还是被外来资本炒起来的，可是，又有多少外地人动用公积金来昆明投资房产？”周大研认为，增加二套房首付比例、降低公积金贷款限额，并不是抑制房价过快上涨、遏制炒房行为的治本之策，从目前情况来看，昆明市仍缺乏一套用于调控房价的长效机制。