记者 王云 张勇 宋金艳

1月18日，国家统计局发布了2017年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示昆明市新建商品住宅价格指数环比上涨2.6%。

近日召开的省两会上，《政府工作报告》再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索住房制度改革和长效机制，不断满足人民群众住房需求。”记者从省两会上获悉，2017年全省商品房存量总体可控,消化周期处于合理区间，重点城市房价基本保持稳定。为保持商品房市场供需平衡，今年我省将制定一系列措施，分类施策。

房价是老百姓最热门的话题之一，谈起买房永远不会出现无话可讲的尬聊场面，记者也从房价成本构成、涨价因素分析和理财建议等方面，和你一起探讨关于房子的那些事。

政策方向

探索发展共有产权住房

今年我省将尽快研究制定适合我省经济社会发展的住房供应制度改革措施。省住建厅将督促各级城市政府编制住房发展规划，指导住房价格上涨过快的城市出台“限房价、竞地价”等措施,稳定当地商品住宅价格。支持有条件的城市探索发展共有产权住房。加大保障性安居工程建设和棚户区改造工作力度,适当放宽公共租赁住房分配入住条件。

制定住房租赁扶持政策

我省今年将培育和发展住房租赁市场，研究制定住房租赁扶持政策,大力盘活闲置住房,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。在打造住房租赁监管和服务信息平台的基础上,进一步规范住房租赁市场,完善住房金融支持,探索体制机制创新,大力推进州(市)、县(市、区)级住房租赁平台建设工作。

涨价较快城市增加供地

针对我省的房地产业，今年将分类施策,保持商品房市场供需平衡、结构合理。对商品住宅存量少、消化周期短、价格上涨较快的城市，加大商品住宅开发投资规模，增加住宅土地供应量,加快土地供应节奏和开发建设进度,及时形成有效供给。

支持合规项目商转住

对非住宅商品房存量较大的城市,适度调整开发建设规模,在源头上优化供给,土地供应上严格实行差别化管理,规避在市场自发调节下个别区域综合体规划扎堆局面的产生。同时进一步加大非住宅商品房存量去库存工作力度,鼓励企业灵活调整项目运作模式,支持符合规划、土地条件的项目“商转住”,保持存量商品房结构合理。

成本剖析

影响房价因素 记者逐个梳理

从构成因素角度分析，一套新房的价格主要包含地价、建安成本和企业利润等因素。当然，影响商品房市场价格的，还有很多动态因素，这些因素会随着经济形势和市场环境的发展而变化。

地价

昆明去年土地成交额增加

去年各大开发商在昆明疯狂抢地的热闹还没过，今年1月，龙泉路板机厂地块被地产商以24.61亿元的价格拿下，地块溢价率为86%。这样一算，该地块的平均楼面地价每平方已经超过6000元。

云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研称，2017年是昆明楼市值得关注、研究的一年，从土地价格成交量上便可窥见一斑，2017年共成交430亿元，而2016年只有180亿元，可想而知去年昆明房地产市场的热度有多高。

建安成本

水泥钢材价格均大幅上涨

建安成本包括房屋的材料和人工等成本，此外开发商在水、电、燃气、绿化、卫生等方面花费的投入也属于建安成本。

建材方面，据中国水泥网行情数据中心统计，2017年尤其是下半年，国内水泥价格大幅上涨，部分地区涨幅达200元/吨。

国内钢价在2015年末跌至近20年低点后，2016年开始“绝地反击”。截至去年9月8日，国内钢材价格为4360元/吨，较年初的3390元/吨上涨了近1000元。

而人工成本的逐年提升也在推高房屋的建安成本。

开发商利润

全国多家房企业绩预喜

以利润比例比较清晰的上市房企来分析，截至2017年12月25日，沪深两市共计21家上市房企披露当年年报业绩预告，包括扭亏企业在内，17家房企业绩预喜，占比高达81%。剔除数据不全的房企后，从预告净利润变动幅度来看，实现增长的企业有14家，占比接近七成，而出现亏损的仅有两家。

房价样本

各类配套日趋完善

呈贡房价直逼老城

曾经被笑称为“鬼城”的呈贡区，可以说是配套齐全带动房价上涨最典型的案例。据呈贡区统计局发布的商品房成交数据显示,2017年1~7月,呈贡新建住宅销售单价为5318元/平方米,比去年同期增长32.09%。但到了下半年，平均单价爆表，直接冲破8000元/平方米，有些项目的单价甚至逼近昆明老城区。

呈贡房价大涨的因素显而易见，2013年，地铁1、2号线首期工程开通，让昆明人初尝老城和新城便捷的交通方式。高铁的开通则为呈贡带来巨大人流、物流。与此同时，中华小学和昆三中整体迁至呈贡办学，云大附中、云师大附中附小等优质教育资源总量不断增加，加上已运营多年的延安医院呈贡分院、相继开业的昆明市中医院呈贡分院、昆医附一院呈贡医院等，都是因素之一。

呈贡区委宣传部部长王彦彦介绍，5年来呈贡人口吸纳能力不断增强，常住人口城镇化率达97.53%。云南中置信房地产开发有限公司常务副总经理吴行妙预测，呈贡将像郑州郑东新区一样实现逆袭，预计房价还会上涨。

优质资源带动房价的案例比比皆是，位于昆明南市区的润城也是如此。2011年5月27日，昆明润城投资有限公司与云南师范大学签约，“云南师范大学附属润城学校”正式落地，此后该小区房价一路上涨。去年该学校首届中考出了好成绩，家长们口耳相传，楼盘也被炒热，目前该楼盘的二手房均价已达13500元/平方米左右。

经过多年发展，交通、商业、医疗、教育等城市生活配套已经成熟的北市区，楼盘价值也早已凸显，一些优质楼盘单价已超15000元/平方米。

南亚风情·第壹城这个滇池路地标，虽然没有配套优质学校，但却以其多样、便利的商业服务吸引了眼球，房屋单价从曾经的4000多元/平方米跃至16000元/平方米左右。

专家解读

昆明的购房群体

发生根本性变化

2017年上半年，看着日渐上涨的房价，想着手头有闲钱、公积金账户有余额，昆明市民李小姐开始犹豫要不要购置一套房，以租抵贷让现金保值。

观望到下半年，目标楼盘价格早已节节攀升，其中一套翠湖边的总价不高的老房子半年多涨了近10万元，当时看中的南亚风情·第壹城两居室小户型，单价从9000元/平方米左右升至13000元/平方米。“如果当时咬咬牙拿下，半年多就赚30万元左右。”李小姐说。

周大研分析，如今老百姓的投资渠道相对狭窄，主战场一个是楼市一个是股市，但自从2014年股市经过几波大涨后，多数人已无所建树，所以大家把目光转向了楼市。而楼市方面，2015年至2016年在二三线热点城市出现一波涨势，多地政府出台系列限售、限购、限贷政策，这引来全国大批有实力的房地产公司“杀入”昆明。

周大研梳理发现，全国房地产公司销售前20名中，碧桂园、恒大、万科等17家已进入昆明市场，昆明也成了全国人民购房的主阵地之一。“昆明房价对本地人来说并不低，但对于其他房价猛涨的热点城市来说太低了、太有诱惑力了，于是整个购房群体发生根本性变化。”

理财建议

贷款不应超过

家庭收入的50%

最近几年是国人财富大增值的快速增长期，几乎只要买了房，财富就直线上升。但有分析指出，财富盛宴的背后是老百姓加足了杠杆，是锁定了未来25年以上的现金流。钱少，债多意味着极高的债务风险，据中国社科院此前发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》显示，截至2016年底，中国居民购房抵押率升至50%。这种情况下居民该如何投资，买房的风控线到底在什么位置？AFP金融理财师、CPB认证私人银行家、中国银行云南省分行东风支行营业部理财经理陈姝含首先建议，个人住房贷款占收入比最高不应超过50%，她也从自己的专业出发给出了理财建议。

陈姝含说，从风险的角度来讲，应该把家庭总负债控制在收入的50%以下，但不能笼统地一概而论。比如A家庭月收入2万元，每月还1万元贷款，其正常生活基本可以维持，但B家庭月收入6000元，如果每个月需要还3000元的贷款，那么生活压力将会大大增加，还款能力也会因此打折。

那么如何合理规划配置家庭资产？陈姝含给出了自己的建议。

意外险与重疾险

家里的主要劳动力需要为自己购买意外险和重疾险，保证在受到任何重创的情况下都有足够的经济来支撑，不至于让家庭支离破碎，建议配置家庭年总收入的5%-10%。

教育与养老规划

可用基金定投来作为孩子的教育金规划或是自己的养老规划，这是一个家庭的重要支出，建议配置家庭资产的5%-10%。

投资

“黄金天然是货币”不仅可以抵御通货膨胀，还能做到资产的保值和传承，建议配置家庭资产的5%。

基金属于中高风险产品，在投资时建议分批买入均摊成本且总投资金额最好控制在家庭资产的10%-40%以内，同时需要注意控制风险，做好止盈止损。

现金

银行存款和中短期理财属于家庭投资中的中低风险项目，在保证现金流的同时又能获取相对可观的收益，是现在大部分投资者的首选，建议配置家庭总资产的50%-70%。

声音

开发商不能一味涨价

触碰各方容忍的底线

省人大代表、云南汇和集团董事长莫非：

近年来昆明住宅大多是刚需房，改善性住房份额不大，因此本地炒房的人不多，但随着外来人口在昆购房增多，这当中确有部分人是炒房的，必然会助推昆明房价上涨，应引起重视。

2018年昆明房价预计会温和上涨，不会出现暴涨，因为房价上涨过快的话各级政府必然会出手干预，可能会出现限购限售政策。因此在昆明的开发商对房价的调整应该理性对待，不要一味涨价而触碰各方所能容忍的底线。

个人做到不炒房不压房

从需求上改变房价走势

省政协委员、民进云南省委常委邓国谊：

从需求上来说，政府推行租购并举来改变个人住房使用观，公租房、廉租房建设力量不断提升，这都说明政府在积极运作，探寻住房难的解决途径。个人可以根据需求改变购房观，不炒房、不压房，根据就业环境的改变、就学条件的改变灵活用房，从需求上改变房价走势。

新开发地区

房价涨太快

省政协委员、银鹏集团董事长耿聪：

主城区的房价上涨空间不会太大，相反一些新开发地区的房价之前上涨得很厉害。坚决拥护房子是用来住的，不是用来炒的定位以及国家严控房价上涨出台的一些宏观调控政策。

2017年云南楼市概况

预计完成房地产开发投资2700亿元

预计商品房销售面积4100万平方米

同比增长12.6%

预计已竣工商品房待售面积1580万平方米

同比下降18.7%

预计已竣工商品住宅待售面积820万平方米

同比下降28.2%

（数据来源于2018年云南省政府工作报告背景说明材料）

2018年云南楼市预期

预计完成房地产开发投资2400亿元

预计商品房销售面积3600万平方米

昆明购房人群变化走势

2015年

昆明人65%

省内州市和省外客户35%

2016年

昆明人50%

省内州市25%

省外客户25%

2017年

昆明人40%

省内州市24%

省外客户36%

（数据来源于锐理数据）